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Nota del editor: Esta es la segunda edición de una nueva columna regular en www.elrestaurante.com. Pepe Stepensky, un restaurador veterano y miembro del Panel Asesor de el Restaurante desde hace mucho tiempo, ofrece su consejo a cualquier lector de el Restaurante que tenga una pregunta. Cuando no tenga una pregunta específica que responder, escribirá sobre los pasos para abrir y administrar un restaurante. Haga clic aquí para enviarle una pregunta por correo electrónico.
Negociar no significa pelear. Negociar significa hacer un arreglo justo para ambas partes para que tanto el dueño del local y tú tengan un beneficio.
Hay un principio básico que definitivamente debes considerar: No tomes ninguna decisión de tomar un espacio,sin estar representado por un agente de bienes raíces y un abogado que comprendan el lenguaje de un contrato comercial de renta y te aconsejen cómo proceder. Es el mejor dinero que vas a invertir en tu nueva empresa.
Un mal arreglo, por falta de no destinarle el tiempo necesario a la lectura de contrato y su por compresión puede tener muy malas consecuencias.
Aquí hay algunos consejos que te pueden ser útiles:
- Define tus necesidades: Antes de comenzar las negociaciones, es importante tener una idea clara de lo que necesitas para tu restaurante. Considera el tamaño del espacio, la ubicación, la extensión del contrato y cualquier otra necesidad específica que puedas tener.
- Haz tu tarea: Investiga el mercado local para determinar los precios de rentas promedio en tu área. Es importante ver lo que están cobrando por pie cuadrado en los alrededores a tu local.
- No te cases con uno solo: es bueno tener más de una posibilidad de local para tu restaurante, además te da fuerza de negociación el simple hecho de que no te vean desesperado por rentar. Retén tus emociones y se practico.
- Entrevista a tus vecinos: habla con tus vecinos poténciales e investiga la reputación de tu casero y que tanto éxito han tenido ellos en ese centro y como han progresado sus ventas a lo largo de su estancia.
- Property Taxes: tienes que tener en cuenta que aún y cuando el local es de renta y no de tu propiedad, no estas exento de pagar tu parte proporcional de impuestos sobre la propiedad. Puede variar en algún estados, pero vale la pena hacer la pregunta y considerarlo en tus proformas financieras.
- Determinar los términos: Asegúrate de que los términos del contrato sean claros y que todos los detalles importantes estén por escrito.Esto incluye el monto del alquiler, la duración del contrato, los requisitos de mantenimiento y reparación, los límites de uso y cualquier otro detalle que hayan discutido. Debes estar seguro que entendiste los términos y que estás cubriendo todos los frentes para que no termines trabajando para tu casero en vez de para ti y tu familia.
- Negociación del precio: Una vez que hayas determinado los términos de tu contrato, puedes comenzar a negociar el precio. Es importante tener muy claro lo que puedes pagar y tener bases para tu oferta que estén en línea con lo que otros están pagando ya sea en el mismo conjunto o en los alrededores.
- Porcentaje de ventas: en ocasiones el dueño del local puede considerar bajar la renta y hacer una combinación de renta fija y un porcentaje de ventas en relación a ventas mensuales o anuales.
- Una vez más: Contrata ayuda legal,considera básico obtener la ayuda de un abogado y un agente comercial de bienes raíces.
- Firma del contrato: Una vez que se hayan acordado todos los términos y condiciones, vuelve a revisar el contrato y asegúrate de que todos los términos que se discutieron están incluidos y claros.
- Terminación:Negociar una cláusula de escape desde el principio es como negociar tu matrimonio y tu divorcio por adelantado para no incurrir en líos legales. Puedes hacer un arreglo de pagar cierta cantidad o número de meses de renta para poder abandonar tu compromiso de contrato.
- Trata de no firmar un colateral personal para garantizar el contrato. Nunca es una buena idea comprometer tus bienes personales en garantía de tu negocio.
- Revisa bien tus números, haz una proforma y analiza bien tus gastos y el tiempo en que vas a recuperar tu dinero y amortizar tu inversión.
- Tu renta debe no ser mayor al 10% de tus ventas mensuales, así es que date la tarea de hacer un pronostico lo más conservador posible de tus ventas para asegurarte que no excedes esta regla.
- Que tan largo: te van a tratar de ofrecer un contrato de 10 años o tal vez más largo. Es preferible tener el mismo periodo de tiempo empezando con uno corto de 3 años y una extensión de 7 años.
Recuerda que las negociaciones son una parte importante de cualquier contrato de arrendamiento comercial, así que tómate el tiempo para hacerlo bien. Ten muy claros tus objetivos y revisa bien tus números.